IRR (Internal Rate of Return).

Что это простыми словами

IRR (по-английски internal rate of return — «внутренняя норма доходности», она же ВНД) отвечает на один вопрос: какой процент годовых на самом деле приносит проект на вложенные деньги. Не «сколько заработали в рублях», а «под какую ставку сработали ваши вложения» — с поправкой на то, что деньги вкладывают и получают в разные годы.

Технически IRR — это ставка, при которой будущие поступления, приведённые к сегодняшнему дню, ровно покрывают вложения: чистая приведённая стоимость (NPV) обнуляется. Никакой магии: вы как будто спрашиваете у проекта, под какой процент банк дал бы вам ровно такой же результат.

Аналогия. IRR — это «скорость» проекта, спидометр. А барьерная ставка (стоимость денег) — знак ограничения скорости. 90 км/ч сами по себе ни хороши, ни плохи: на трассе со знаком «110» едем, на дворовой «20» нарушаем. Так и IRR: 25% годовых — отлично, если деньги стоят вам 18%, и провал, если кредит под 30%. Голая цифра IRR без барьера висит в вакууме.

Зачем это бизнесу

Сравнивать инвестпроекты «по сумме прибыли» — ловушка. Проект на десять лет принесёт больше рублей, чем проект на два года, просто потому что дольше тянется, — но выгоднее он от этого не становится. IRR сворачивает растянутый во времени поток вложений и доходов в один процент, который можно поставить рядом со ставкой по кредиту или требуемой доходностью инвесторов.

Для собственника это быстрый фильтр «брать или не брать»: IRR выше барьерной ставки (часто — WACC, стоимости капитала) — проект создаёт стоимость, ниже — проедает. Для инвестора целевой IRR — порог отбора сделок: всё, что ниже, даже не рассматривают.

Как считается

IRR — это такая ставка r, при которой
NPV = Σ CFₜ / (1 + r)ᵗ = 0   (t = 0…n)
где CF₀ — стартовые вложения (обычно со знаком минус)

Аналитически не решается — ставку подбирают итеративно.
В Excel / Google Sheets:
  ВСД(диапазон)          — для равных периодов (по годам)
  ЧИСТВНДОХ(потоки; даты) — для платежей в произвольные даты (XIRR)

Правило решения: проект проходит, если IRR > ставки дисконтирования (WACC).

Пример. Открываете точку. Вложения и денежные потоки по годам:

• год 0: −1 000 000 ₽ (вложения)
• год 1: +400 000 ₽
• год 2: +500 000 ₽
• год 3: +600 000 ₽

Сумма поступлений 1 500 000 ₽ против вложенного миллиона — «в лоб» кажется, что доходность 50%. Но деньги приходят растянуто, и каждый будущий рубль стоит меньше сегодняшнего. Подбираем ставку r, при которой приведённые поступления дают ровно миллион: 400 000/(1+r) + 500 000/(1+r)² + 600 000/(1+r)³ = 1 000 000. Итерации сходятся примерно к r ≈ 21–22% годовых — это и есть IRR.

Дальше — сравнение с барьером. Кредит под 18% → IRR выше, проект проходит. Кредит под 25% → IRR ниже, деньги работают в минус, идея отклоняется. Сам по себе 21% ничего не решает, пока рядом нет ставки.

Примеры из жизни

• Девелопмент и аренда. Фонд недвижимости считает IRR проекта по потоку «вложения в стройку → арендные платежи несколько лет → продажа объекта» и ставит рядом требуемую доходность инвесторов. IRR выше барьерной ставки фонда — объект берут в портфель; ниже — мимо.
• Выбор между двумя инвестициями при ограниченном бюджете. Денег хватает на что-то одно: закупить станок или открыть новую точку. У обоих считают IRR по прогнозу денежных потоков и при прочих равных берут проект с IRR заметно выше ставки по кредиту — запас на ошибку прогноза.
• Венчур и стартапы. Инвестор оценивает сделку по потоку «вход в раунд → дивиденды или экзит через N лет» и формулирует требование в терминах целевого IRR фонда (условные 30%+). Сделки с IRR ниже порога даже не доходят до обсуждения.

Когда это про вас

IRR — инструмент для разовых инвестпроектов с растянутыми во времени потоками: стройка, покупка дорогого оборудования, выход на новый рынок, покупка бизнеса (M&A), венчурные сделки. Взвешиваете крупное вложение, отдача от которого размазана на годы, — IRR ваш.

А вот в операционке малого бизнеса и ранних SaaS-стартапов он почти не нужен. IRR — про инвестиции на годы вперёд, а не про месячную юнит-экономику. Если у вас один-два коротких денежных потока без дисконтирования по годам, хватит payback (срока окупаемости) и ROI–IRR здесь только создаёт ложную точность. И отдельно: на «нестандартных» потоках, где знак меняется несколько раз, IRR как самостоятельный критерий ломается — там нужны NPV и MIRR. Не используете — и правильно делаете, если кейс не тот.

Грабли и мифы

• Путать IRR со ставкой дисконтирования. Это два разных числа. IRR — результат расчёта, внутренняя доходность самого проекта. Ставка дисконтирования (WACC, требуемая доходность) — барьер, который вы задаёте снаружи и с которым IRR сравниваете. Одно считаем, второе устанавливаем; смешивать их — классическая ошибка в защите проекта.
• «Чем больше IRR, тем лучше» — и берём проект с максимальным процентом. IRR игнорирует масштаб. Проект с IRR 40% на 1 млн ₽ может принести меньше живых денег, чем проект с IRR 20% на 100 млн ₽. Для выбора между взаимоисключающими проектами надёжнее смотреть на NPV — абсолютную сумму созданной стоимости, — а IRR держать как дополнение, а не главный критерий.
• Слепо доверять IRR на нестандартных потоках. Если знак денежного потока меняется больше одного раза (вложились → заработали → снова крупно вложились), у уравнения бывает несколько корней — несколько IRR одновременно — или ни одного. Плюс IRR неявно предполагает реинвестирование под саму себя, что для очень высоких ставок нереалистично. Для таких кейсов берут MIRR (модифицированную IRR, функция МВСД) с отдельной, честной ставкой реинвестирования.